Die Geheimformel für erfolgreiches Vermieten: Johannes lüftet die Insider-Tipps zur Lizenz zum Gelddrucken – Spannende Einblicke in die Welt der Nutzungsänderungen!

Ich habe heute einen wirklich besonderen Gast für euch hier. Er ist eingereist. Sogar kann man sagen, viele Stunden hat er sich hier auf den Weg gemacht, um für euch den Content der Lizenz zum Gelddrucken zu produzieren. Also seid gespannt auf das Interview mit Johannes. Wir sprechen über das Thema Nutzungsänderung und nehmen euch mal mit auf die Reise und klären, ich würde sagen, die wichtigsten und interessantesten Fragen für euch aus der Community. Johannes, wir starten gleich rein. Vielleicht erzählen wir mal den Zuschauern da draußen, woher wir uns überhaupt kennen beziehungsweise wieso du dich auf dieses Themengebiet der Nutzungsänderung als Architekt spezialisiert hast. Gerne. Vielen Dank erst mal für die Einladung. Schön, dass ich da sein darf, Calvin. Ja, bin ich da drauf gekommen. Also tatsächlich bin ich in der Branche, in der Immobilienbranche schon seit zehn, zwölf Jahren tätig als Architekt, aber auch selber in der Bestands, als Bestandsvermieter und hat damit immer Berührpunkte. Airbnb ist gewachsen über die letzten vier, fünf Jahre. Das die Zinswende hat das Ganze noch mal, glaube ich, beflügelt. Corona Urlaub zu Hause machen war einfach ein Riesenthema in den letzten Jahren. Und ich habe einfach gemerkt, dass es da in den gewissen WhatsApp-Foren, dass es da riesen Nachfrage gibt und einfach offene Wissenslücken, was das Thema Nutzungsänderung angeht. Und da dachte ich mir, da steige ich einfach ein. Da hake ich mich ein und schaue mal, was geht und was da gebraucht wird. Ja, sehr gut. Das war ja tatsächlich auch so. Der Ursprung, dass wir uns kennengelernt haben, kam aus den Stammtischgruppen beziehungsweise der Community. Und ich habe dich und dein Angebot gesehen und habe dich direkt gepackt. Ich weiß noch, ich war damals auf Bali und habe gesagt Johannes, wir müssen sprechen, wir müssen da was machen. Wir haben so viele Nachfragen zu diesem Thema. Das ist wirklich unglaublich. Lass uns das ein bisschen größer machen. Und jetzt gibt's Gauland zum Glück für viele von euch da draußen, die Ferienwohnungen betreiben und auch rechtlich sicher betreiben wollen. Erklär vielleicht mal, wofür wir überhaupt das Thema Nutzungsänderung so intensiv bearbeiten müssen. Also warum brauchen wir das überhaupt? Also grundsätzlich ist so, dass jede Nutzung einer Wohnung, eines Hauses genehmigt sein muss. Das Thema Kurzzeitvermietung ist eine eigene Nutzung, die mit einem Bauantrag genehmigt werden muss. Und sprich, wenn ich eine langfristige Wohnnutzung habe, dann ist dadurch nicht automatisch gegeben, dass ich die jetzt auch als Ferienwohnung anbieten kann, sondern das ist eben eine sogenannte Zweckentfremdung. Das heißt, ich muss einen Bauantrag stellen und muss mir das Ganze genehmigen lassen, dass ich da einfach auf der rechtlich sicheren Seite bin und das Ganze auch nachhaltig über die nächsten Jahre, Jahrzehnte betreiben kann. Ja, also wenn ich mir eine Wohnung auf ImmoScout raussuche, sag die ist top, die nehme ich, zwei Raumwohnungen, möblier die und vermiete die kurzfristig über Airbnb und Booking.com, funktioniert das Ganze nicht ohne Nutzungsänderung, richtig? Genau. Okay, jetzt ist ja bei vielen auch im Kopf, wenn das mein Eigentum ist, dann brauche ich das gar nicht machen, weil ich bin ja der eigene Chef. Ist das so oder würdest du sagen, das hat damit nichts zu tun? Nee, das ist leider nicht so. Also tatsächlich ist es unabhängig davon, ob ich Eigentümer bin oder nicht. Es muss immer die Nutzung, die in dem Haus oder in dem Objekt gemacht oder umgesetzt wird, muss auch als genehmigt vorliegen. Okay, und beim Thema Gewerbe, da scheiden sich ja auch so ein bisschen die Geister und da wird immer viel diskutiert und es herrscht viel Halbwissen. Rückt das vielleicht mal gerade, wenn das keine Wohnung ist, sondern schon eine gewerbliche Fläche wie beispielsweise vielleicht eine alte Arztpraxis, ein Ladengeschäft oder so? Dadurch, dass es ja schon gewerblich ist und keine Wohnung, muss ich dann trotzdem umnutzen zur Ferienwohnung? Oder reicht das, dass es gewerblich ist? Nee, auch da muss ich tatsächlich umnutzen. Es ist vom Grunde her eine andere Nutzung. Also das eine ist dann vielleicht Büro- oder Verwaltungsnutzung. Aber trotzdem stellt eben die Kurzzeitvermittlung eine eigene Nutzung dar, die ich dann wiederum genehmigen lassen muss. Okay, ihr seht, ihr kommt über das Thema Nutzung oder an dem Thema Nutzungsänderung nicht so richtig vorbei. Wenn ihr das Ganze zumindest rechtssicher und treibsandfrei betreiben wollt, also wenn ihr da langfristig mit planen möchtet und das nicht in einem illegalen Bereich machen wollt, ist also das Thema Nutzungsänderung absolut relevant. Und Johannes hat, glaube ich, ein richtiges Gespür zur richtigen Zeit gehabt, dass dieses Thema einfach im Hoch ist, dass viel Aufklärung auch gemacht werden muss auf unserem Markt. Und ja, schön, dass du das machst und dass du dich dem angenommen hast. Ist ja auch nicht selbstverständlich. An der Stelle nochmal vielleicht so grob skizziert. Wie ist denn der ungefähre Ablauf, wenn man jetzt sagt, okay, ich möchte meine Wohnung zur Ferienwohnung umnutzen und melde mich da bei GOLAD oder bei irgendeinem anderen Architekten? Wie ist der reguläre Ablauf bei so einer Nutzungsänderung? Also grundsätzlich ist es so, dass erst das Baurecht gecheckt werden muss. Das Baurecht ist pro Objektstandort, pro Adresse, pro Flurstück sozusagen zu überprüfen. Also auch nicht stadtteilbezogen, sondern wirklich auf die spezielle Adresse. Mit dem Ergebnis dann unter Auswertung eben des Baurechts weiß ich, ob das Ganze grundsätzlich möglich ist, also ob die die Nutzungsänderung in der Kurzzeitvermietung grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Und dann kann ich mich praktisch dran machen, die Nutzungsänderung zu erstellen. Das heißt, ich brauche die Objektdaten, die alten Unterlagen, den letzten Genehmigungsstand, Planzeichnungen, Grundrisse, Schnitte, auch bei höheren Gebäudeklassen auch mal einen Brandschutznachweis. Und auf diesen alten Unterlagen erstelle ich dann im Endeffekt den neuen Bauantrag, die neuen Planunterlagen, die neuen Formulare und kann den fertigen Bauantrag zur Nutzungsänderung dann eingeben. Und das Ganze ist, wenn ich es richtig in Erinnerung habe, ein einfaches Baugenehmigungsverfahren trotz allem. Also es muss keine baulichen Veränderungen gemacht werden, keine reale Bauabnahme geschehen, sondern es passiert weitestgehend digital. Genau, also bei uns gerade bei GOLLETT passiert alles digital. Wir handhaben auch zu Unterschriften kein Papier, sondern machen das alles, können das alles digital abbilden. Grundsätzlich ist es so, dass es gibt das vereinfachte oder das reguläre Bauantragsverfahren. Das richtet sich aber dann nach Gebäudeklasse. Das ist aber ein Thema, das checken wir im Hintergrund. Damit hat der Auftraggeber nichts zu tun. Aber im Endeffekt ist eine Nutzungsänderung immer ein ganzer Bauantrag. Okay, und wenn ich jetzt zu GOLLETT gehe, was sind so die? Also du hast gesagt, ihr checkt das erst mal, ihr prüft das alles. Mit was für einem Zeithorizont kann man das überhaupt deutschlandübergreifend sagen? Aber es wäre wahrscheinlich spannend, auch für die Zuhörenden zu erfahren, was für ein Zeithorizont ich für so eine Nutzungsänderung einplanen müsste. Ja, also grundsätzlich sind es irgendwo drei Zeitschienen, die wir zugrunde legen müssen. Wir haben einmal eben den Dokumentenbezug, den wir auch in unserem Festpreisangebot immer mit inkludieren. Das heißt, wir melden uns beim entsprechenden Bauamt und versuchen, diese Bauakte komplett digital zu bekommen. Und wenn diese ganzen Unterlagen dann digital oder wie auch immer vorliegen, dann können wir mit dem Antrag starten. Da haben wir eine Laufzeit zwischen aktuell zwei und vier Wochen zur Erstellung des Antrages. Und dann geht das Ganze an die Baubehörde. Und je nach Gemeinde, je nach Bundesland habe ich dann noch mal Laufzeit von wenigen Wochen bis einigen Monaten. Okay, also Pi mal Daumen, drei Monate. Kann man sowas ungefähr sagen oder ist das zu positiv geschätzt? Das ist ja grundsätzlich sehr positiv, wenn ich jetzt ganz Deutschland betrachte. Aber irgendwo so in dem Bereich zwischen drei und sechs Monaten liegt irgendwo der Durchschnitt für so vom Auftrag, sage ich mal, bis zum Fertigbeschiedenen, bis Bauantrag. Was ich persönlich immer wieder lese, wo mich einfach mal deine Meinung interessieren würde. Es kursiert oft die Meinung, dass ortsansässige Architekten bessere Chancen hätten, eine Nutzungsänderung durchzubringen als jetzt ein Architekt von sonst woher. Würdest du das unterstreichen mit der Erfahrung, die du jetzt in den letzten Monaten sammeln konntest? Also von der Erfahrung, die ich jetzt über das letzte Jahr habe mit den Nutzungsänderungen, kann ich das nicht unterstreichen. Also wir haben im Gegenteil ist es oft so, dass das Thema Nutzungsänderungen von anderen Architekturbüro sehr stiefmütterlich behandelt wird. Dass die das eigentlich nicht in ihrem Portfolio haben. Dass das in der Regel sehr kurze Projekte sind, an denen traditionelle Architekturbüros weniger interessiert sind. Unsere Erfahrung ist über Deutschland hinweg, über alle Bundesländer, dass es eigentlich unerheblich ist, wo wir sitzen. Wir haben keine baulichen Veränderungen. Wir müssen auch nicht persönlich irgendwo anwesend sein, um das voranzutreiben, sondern die Bauämter sind angehalten, das Ganze neutral zu bewerten, rein auf dem geltenden Baurecht. Und da ist es eigentlich ist der Standort vom Architekten oder des Objektes ist unabhängig für den Ausgang. Und unsere Erfolgsquote spricht eigentlich auch dafür. Sehr gut. Wie ist die denn? Die liegt irgendwo bei 98, 99 Prozent. Oh, das ist sehr gut. Das ist eine sehr gute Erfolgsquote. Ja, sehr schön. Gibt es denn ein Bundesland, was du bis jetzt noch gar nicht, also wo du keine Berührungspunkte hattest? Ich glaube, Sachsen-Anhalt ist noch grünes Land. Okay, dann müssen wir uns um Sachsen-Anhalt kümmern. Also wenn ihr aus Sachsen-Anhalt kommt, schreibt uns, dann gucken wir mal, dass wir euch mit in die Warteliste reinnehmen. Aber das ist für uns interessant, wie gesagt. Genau. Ansonsten, wie gesagt, sind wir ja sehr auf Erfolgskurs auch, was die positiven Bescheide angeht, selbst in eher kritischen Städten, wo es eher schwierig ist, was durchzubekommen. Und jetzt kürzlich erst in Essen. Ich weiß, wir hatten in der Community immer ganz große Diskussionen, dass in Essen nichts bearbeitet wird und nichts vorangeht. Da haben wir gemeinsam mit dir bewiesen, dass wenn man alles gut macht und alles folgerichtig einreicht, dass es ja doch funktioniert hat. Also da schreiben wir gerade, verzeichnen wir die ein oder anderen Erfolge. Das freut mich auf jeden Fall umso mehr. Ja, was gibt es von deiner Seite? Was würdest du gerne mit anderen teilen hier noch im Podcast oder hier im YouTube-Video? Was auf jeden Fall wichtig ist zu wissen, bevor man sich bei dir meldet, was sie beachten sollen für einen reibungslosen Ablauf? Ja, also grundsätzlich ist die Verfügbarkeit der Bauakten wichtig. Also ganz grundsätzlich einfach. Habt das Thema im Kopf, auch auf der Agenda. Kümmert euch darum, dass eure Objekte ungenutzt sind oder umgenutzt werden. Ihr könnt euch jederzeit bei uns bei GoLED melden. Wir schauen uns das Ganze dann auch gerne gemeinsam an, was die grundsätzlich das Baurecht sagt, was möglich ist. Aber ich glaube, das Wichtigste ist einfach das Thema auf dem Schirm haben, sich bei einem entsprechenden Ansprechpartner melden und dann das Thema umsetzen. Ja, also ich kann es euch wirklich nur empfehlen. Seitdem wir mit Johannes zusammenarbeiten und das Thema auch eisern verfolgen, verzeichnen wir sowohl bei den Kunden als auch bei uns signifikante Erfolge. Und das lässt einen wirklich ein bisschen ruhiger schlafen, wenn man da raus aus so einer ja nicht wirklich offiziellen Nutzung geht, das Ganze besser betreiben kann, lauter Marketing machen kann und so weiter. Und nicht dieses Duck-Mäusertum hat. Es ist tatsächlich immer noch sehr verbreitet in Deutschland, dass viele sagen, das muss man nicht machen und dass auch Bauämter teilweise nicht aufgeklärt sind vor Ort. Seid euch sicher, Nutzungsänderungen müssen überall gemacht werden. Und genau, um das Ganze rechtlich sicher zu betreiben, ist es auf jeden Fall Pflicht. Deswegen ist natürlich auch unten in der Videobeschreibung verlinkt. Die Webseite ist zum jetzigen Zeitpunkt im Aufbau. Ihr könnt aber unten schon bei Jetzt umnutzen auf den Button drauf klicken und das Formular ausfüllen. Seid da nicht abgeschreckt. Das landet wirklich nur bei Johannes auf dem Schreibtisch. Die sensiblen Daten werden natürlich auch mit Sorgfalt behandelt. Aber dort habt ihr dann die Chance, eine erste Vorab-Info zu bekommen. Und dann, wenn alles auf grünem Licht steht, wird sich mit euch in Verbindung gesetzt und wir werden die nächsten Schritte einleiten. Ich kann es euch von Herzen nur empfehlen. Der Ablauf ist ziemlich easy. Ihr braucht keine vor Ort Termine, keine langen Meetings oder sonstige Gespräche, sondern es ist ziemlich klar, wie der Ablauf ist und das Ganze für euch so unkompliziert wie möglich gestaltet. Das war nämlich unser größtes Anliegen. Als wir mit Johannes angefangen haben, zusammenzuarbeiten, haben wir gesagt Du hör mal, wir wollen davon nix hören. Wir wollen nix wissen. Wir wollen in einem Rutsch alles abgeben. Und danach wollen wir nur noch den positiven Bescheid haben. Bekommen wir das irgendwie hin? Haben wir gut hinbekommen, würde ich sagen. Und ja, vielleicht abschließend noch einen letzten Mythos, den ich aufklären würde, bevor wir das Video beenden. Oft kursiert ja auch rum, dass man den Nutzungsantrag selber machen kann. Also dass man keinen Architekten braucht. Habe jetzt auch schon von Kommunen mitbekommen, dass dem wirklich so ist. Aber mal Butter bei die Fische. Würdest du das irgendeinem Laien empfehlen, einen Bauantrag auszufüllen? Also es ist grundsätzlich tatsächlich so. Es gibt einige Bundesländer. Da ist es tatsächlich in gewissen Gebäudeklassen möglich, dass man keinen Bauvorlageberechtigten braucht für einen Bauantrag. Aber ich sage mal, ein Bauantrag, je nachdem, je nach Gebäudeklasse sind zwischen neun und 14 mehrseitige Dokumente, die inhaltlich sachlich geprüft werden, die, sage ich mal, auch in einem Architekten Deutsch geschrieben sind. Da gibt es viel Fachterminologie, über deren man sich einfach bewusst sein muss. Es muss nach verschiedenen Verfahren verschiedene Flächen berechnet und angegeben werden. Und vielleicht möchte sich da jemand reindenken und entsprechend mehrere Tage oder Wochen vielleicht auch aufwenden. Aber ich kann es keinen empfehlen, auch wenn man in der Thematik drin ist, erst mal gut beraten mit einem Architekten, mit einem Bauvorlageberechtigten, der sich auf das Thema spezialisiert hat und das effektiv, sage ich mal, und inhaltlich sachlich korrekt auch für einen schnellen Bescheid abwickeln kann, dass dann auch eben nicht mehrmals viele Nachforderungen kommen. Dieses ganze Projekt dann weiter in die Länge verzögern. Okay, sehr gut. Dann gehören dir die letzten Worte. Ich sage schon mal vielen Dank für deine Zeit, dass du extra hierher gekommen bist und wir dieses Video für die Community machen konnten. Und ja, wir sehen uns im nächsten Video. Bis dann. Du hast das letzte Wort. Danke, Calvin. Ja, vielen Dank, dass ich da sein durfte, dass ich mit euch sprechen durfte, sozusagen. Ich möchte euch ans Herz legen. Kümmert euch um eure Objekte. Wirtschaftlich natürlich seid ihr da wahnsinnig gut beraten hier bei Calvin und Simon im Coaching. Aber denkt auch bitte an die Nutzungsänderung. Sichert eure Objekte vor irgendwelchen Baurechtsänderungen. Sichert euch ab vor Zweckentfremdungssatzungen. Denn mit einer erfolgreich umgesetzten Nutzungsänderung seid ihr da wirklich sicher. Und euch kann rechtlich nichts mehr anhaben und ihr könnt euer Business auf ewig betreiben. Dann bis zum nächsten Video. Ciao. Ciao. Macht's gut.